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中国楼市恐难现昔日繁荣

时间:2014-04-04 07:53:05  来源:华尔街日报  作者:做空中国

中国房地产的投资者押注Z#F将出台支持措施,但他们不应过于乐观。

据中国国有媒体称,随着房价和成交量下降,数个中国城市正考虑放松限购和房贷限制。此举可能会吸引购房者(尤其是投机人士)重新入市,从而提振疲弱的住房市场。中国在房地产市场过热时出台的限购政策将投机者挡在了市场之外。

房地产政策放松的传闻使中国大型开发商的股票活跃起来,另外,中国周三宣布将加快铁路建设,这相当于一项小规模刺激方案,该消息对房地产类股带来进一步提振。数据供应商CapitalVue表示,过去一个月中证地产指数累计上涨16%。

尽管上述针对房地产市场的限制措施可能抑制了房产销售,但取消这些措施并不一定会使房地产市场重现昔日的繁荣。在北京、广州和上海等中国一线城市,针对房贷成数和第二、三套住房的限购更加严格。不过这些城市也是中国最健康的房地产市场。

更大的问题出现在一度火热的二三线城市。近年来,开发商不断涌向这些城市,现在这些城市存量房激增,房价下跌,全国未售出住宅面积已增至3.42亿平方米,相当于2013年新建住房总面积的42%,也创下近几年的最高纪录。据渣打银行(Standard Chartered)估计,在二线城市中,房屋存量足够销售25个月,而长期平均水平是16个月。

2014年至今的新屋开工数下降幅度超出1996年以来任何一个年份。房地产投资者有理由担心,太多的房屋供给需要相当长的时间才能消化,而贷款成本上升和对信贷紧缩的担忧也依然笼罩着房地产市场。

不过大型开发商似乎有信心能够避开冲击。花旗集团(Citigroup)追踪的20家大开发商平均预计今年销售增长25%,而整体市场预计只会增长8%。

以中型开发商雅居乐地产(Agile Property)为例。这家公司虽然在二三线城市面临风险,且大幅下调了几个项目的售价,但仍预计今年销售增长19%。该公司 杠杆率为72%,高于59%的行业平均线。雅居乐地产在马来西亚吉隆坡推出了自己的项目,成为在海外推出项目的中国开发商之一,这一趋势或许反映了中国开发商对国内市场的怀疑。

中国的刺激措施和房地产宽松举措最终可能像头部遭受重击后给的一剂嗅盐——能让人迅速清醒,但接下来是漫长的病痛。

中国加速推进不动产登记制度

中国国土资源部近日宣布,成立不动产统一登记工作领导小组,以加快建立和实施不动产统一登记制度。此举或有助全国住房信息联网加速实现。

国土资源部网站周三发布了上述消息。

国土资源部明确,今年要开展不动产统一登记工作立法、机构、技术标准、信息平台建设、信息公开查询等重点问题专项研究;并强调,推进不动产统一登记的根本目的是为了保障交易安全,保护权利人权益,提高Z*F治理效率。

此前,国土资源部部长姜大明表示,从2014年开始,用三年时间全面建立不动产统一登记制度,用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询,形成不动产统一登记体系。

住房城乡建设部副部长齐骥于3月19日在记者会上表示,2013年上半年基本上实现了全国40个房地产市场重点监测城市与建设部的联网。按照国务院部署,在“十二五”末设区城市要基本实现全国个人住房信息系统联网。

在中国房地产市场高速发展的环境下,市场涌现出一批房叔、房姐、房嫂,他们往往拥有数量惊人的房产,也由此获取了高额的利润,而他们房产的获得,多与滥用职权、腐败有千丝万缕的联系,在中央加大反腐力度的背景下,全国个人住房信息系统的联网倍受公众关注。

中国3月份新房价格涨幅继续回落

中国住房市场3月份出现进一步回落,新的数据表明,更多的城市房价增速放缓,开发商们纷纷打折促销。

中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)公布,3月份新房均价较上年同期上涨10.04%,为连续第三个月增幅减速,2月份的涨幅为10.79%,1月份为11.1%。

销售代理们表示,潜在买房人正在观望,而开发商则拿出了降价措施。为了刺激销售,开发商的打折幅度一度高达20%,由此导致在常州和杭州等东部城市2月份和3月份曾发生业主打砸售楼处维权的事件。

即便是在北京,据报道一些房地产公司的新盘的价格也难以达到预期。

1月份和2月份受春节影响是房屋销售淡季,而3月份的房价和销售数据一般来说是房地产需求强度的较为可靠指标。

分析师们表示,未来几个月房价降温的趋势将会延续,原因是在一些市场,尤其是二、三线城市住房供应过剩的情况下,很多房地产开发商都对推动销售有所担忧。

有2013年的强劲销售情况壮胆,很多房地产开发商拍下了更多地块来补充土地储备,但这些开发商目前因信贷收紧和竞争加剧而陷入困境。

法国兴业银行(Societe Generale)的中国经济学家姚炜表示,越来越多的迹象显示,很多城市的房地产市场不仅仅是在降温,实际上是在下滑。

上述调查还显示,有更多城市的房价出现了下降,3月份房价环比下降的城市有37个,2月份为36个。该调查覆盖的其他63个城市的房价环比上涨。

由于经济增长放缓,加上网络基金等其他高收益投资替代品的推出,很多城市的房价开始降温。分析师们预计,今年房屋成交量将不及2013年。去年房屋成交量大幅增长,原因是很多有真正需求的购房人在去年买房。

中国一直试图避免未来房价快速回调的风险,为了抑制房价过快上涨,中国自2010年以来推出了很多市场调控措施。中央提高了二套房的贷款利率和首付款比例,并限购多套房,但最近在房地产调控上给予了地方更多自主权。

华尔街日报

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