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谢国忠:香港消除地产霸权后才会稳定

时间:2014-10-21 07:53:21  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

楼价高企是香港社会持续动荡的根源。当普通家庭需要积攒10年的全部薪水、不吃不喝不买东西,才能买下一张床那么大的地方,或过了十年收入才增加10%,一般人、尤其是年轻人,还能有什么希望呢?除非香港调整楼市结构、以民众福祉为依归,而不是只想着榨干他们的血汗,否则香港再也无法恢复稳定。

香港的运作模式犹如中世纪城邦:高高在上的商界精英,主导了财富与收入的创造和分配方式。香港的制度提供了最大程度的经济自由和低税率,鼓励人们去生财致富。

土地供应紧张令问题加剧。但土地供应不足,往往是少数大地产商囤积居奇的结果。从结构上看,银行系统容易导致民众负债累累,这意味着民众必须更加努力,才保得住自己小小的居所。

当民众收入迅速增加时,这一机制能够正常运转。在中国尚未完全向世界开放的年代,香港作为两者之间的桥梁,拥有大量机遇,借提供这种服务得到大笔收入。中国加入世贸组织后,香港作为中间人的机遇也随即消失。以越来越高的楼价去剥削民众,就无法令原有机制有效运作。然而,香港的制度未有因应新的现实作出调整,随之而起的社会不稳,损害到每个人的利益。香港统治精英肆无忌惮的贪婪,最后令自己受累。

相对而言,新加坡的运作模式犹如地道的独裁国家。在当地制度下,新加坡不会做一些蠢事去伤害统治阶级,而是吸纳外国人的财富,并将利益分配予本国民众,建立良好的公共住房制度、优质教育和医疗系统,以及优越的养老机制。大多数香港人似乎都喜欢新加坡。

想深一层,佛罗伦萨和威尼斯等中世纪城邦之所以能够蓬勃发展,也是借助相同的策略。他们利用强大的军队保护自己的垄断行业。有机会时,就直接掠夺别人的成果。由于他们的统治精英明智地把战利品分发给所有做出贡献的人,因此他们的事业(或者说是骗局)得以历时几百年不衰。唯当其他民族国家崛起、并建立更强大的军队后,他们的运气终于耗尽。

香港与新加坡都是英国殖民时代的遗留产物。两地都曾利用邻国的低效获取高收入。这种商业模式与几百年前的威尼斯和佛罗伦萨没什么不同。但随着邻国发生变化,它们必须适应形势,以维持较高收入。新加坡不再依赖船舶或半导体制造业,转而发展赌场及私人银行业务。也许这些业务听起来不算高尚,但能为该国带来收益,助其维持社会稳定。

香港却没有适应新形势。当旧有模式行不通时,香港就出于本能地进一步紧缩供应。楼价太高,就把一个单位分割成几个小间。这样民众不就买得起住房了吗?如此一来,小单位越来越受投机客欢迎。可是,民众现在就连小单位也买不起了。接下来会如何呢?是不是该去学学怎么站着或倒挂着睡觉?

反对作出改变的通常理由是:香港没有土地。这可是个天大的谎言。香港只有4%土地用于住宅用途。有同样数量的土地留作发展之用,而大地产商拥有其中相当大一部分。而新加坡一直以来主要在填海土地上发展项目,当地才确实存在土地短缺问题,但新加坡的公屋既便宜又宽敞。土地并非制约香港发展的因素。

最大的阻碍是殖民时代遗留的香港统治精英。无论香港形势如何,他们仍然紧紧抓住过去的模式不放。由于他们不具备其他竞争力,做出改变意味着将推倒他们的特权地位。正因如此,无论精英阶层内部如何协商,都不会带来有意义的变化。要想做出改变,必须施加一些外力。如果中央希望香港保持稳定,就必须重点关注房地产业;也就是说,必须抛弃那些商界盟友。

除了人为控制土地供应量外,利率也在楼价周期循环中发挥了作用。不过,这会令关于楼价的辩论更加复杂。利率周期带来波动。因此,如果美联储在三年内把利率提高到3%,同期香港楼价可能下跌一半。

但届时人们仍然负担不起楼价。楼价一旦突然下跌,舆论就会改变,政府将再次推出政策,限制供应量。这个循环过程或将在香港一再出现。

治理香港需要长远眼光。但自香港回归以来,港府政策一直反覆无常。亚洲金融危机期间,香港放弃扩展规模仍然不大的公屋计划,为今天的不稳埋下了祸根。当局如今制定应对政策时,不应该仅关注短期问题。

谢国忠

作者系经济学家

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