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谢国忠:楼市泡沫环境已透支 负债空间有限

时间:2014-06-27 07:53:05  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

主持人:谢博士,我们知道最近又开始说中国楼市的拐点到了,您这几年一直在说中国的楼市一定会降,那么这一轮的的降价是在政府没有做什么宏观调控政策的手段下,它自己就降下来了,您怎么看这回的降价?有什么样的一个背景?

谢国忠:我觉得整个泡沫的环境,就是已经完全透支了,所以后面的有那些来接盘的群体是没有了,中国的核心问题是负债空间现在是有限的,家庭负债已经很高,地方政府的负债已经很高,开发商的负债都很高,所以它靠债来捧市场的话,这样一个条件的话是不存在了,所以它就自己朝下走了。

主持人:那您说楼市降价能降多少,我看您文章说中国很多城市房价您认为可以降50%。

谢国忠:我觉得降50%是全国平均,平均我看差不多,因为为什么我这么说呢?就是在泡沫的时候的话,它涨是靠炒的人,还有没有人要来炒,还能不能借钱,它掉的时候它是要有价值支持的,它要到什么价格是合理的,大家就是觉得这个是物有所值。

一般的来说,就是有两个指标,一个是房租回报率跟资本的成本关系,一个是跟收入的比例。一般来说房租回报率,应该在亚洲的话,房租回报率相对低的,但是在掉的时候,一般5%是有支撑的,在西方是7%或者是更高,在东方的话5%有可能有支持,我们离这个很遥远,就是掉一半的话有可能会到5%,这是一个看法。另外一个看法,就是看房价跟工资的关系,一般来说一个稳定的状态,平均每平米的房价跟平均工资是有关系的,就是说一个月的工资跟一平米的话差不多,这个可能是合理的,当然我们的城市可以说我们还有增长的空间,所以价格可以高一点。

就像一个股票的话,一个公司有高增长的话,它股价可能会高一点,市盈率会高一点,是同样的一个道理,有可能我们会达到两个月的工资,这个差不多是有可能的,所以在像北京、上海一线城市,我觉得它主要的问题是价格跟工资的问题,所以这个接轨了之后,市场还是健康的有前途的。但是有些城市不是这样,有些城市它是量是绝对过多,它的供应量是超过人口,所以这个价格掉的话就没有底的,就是说掉到成本价可能都顶不住的。

解说:国家统计局发布数据显示,今年前5个月,中国商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比前4个月扩大0.9个百分点。业内人士指出,往年销售再好的红5月风光不在,开发商对楼市回暖预期不断推后。

据判断,中国楼市会将出现更大范围、更大幅度的降价,楼市降价潮会将真正来临。

主持人:所以您所谓的跌50%的测算依据,是说根据国际上的这两个指标,您觉得是可能西方国家是7%,亚洲平均是5%,我们就也要达到这个水平,您有没有考虑到中国的特殊国情,比如说房地产是我们的经济支柱,就这么大一个,每年贡献了GDP的10%以上,政府可不可能让房地产跌得这么厉害?

谢国忠:对,现在新的说法就是政府的话,什么能接受,所以这个是一种炒法,就是让老百姓感觉政府不能接受,所以它不会掉。

主持人:您不同意这种说法吗?

谢国忠:因为政府的力量最终是超不过市场,如果政府的力量真的那么大,全世界还会有穷人吗?

主持人:可是中国房地产过去十年里面,这么涨起来也都是政府的。对,确实是。

谢国忠:对,那上一次的话,你看上一次房价掉,90年代的时候,像上海这样的地方,掉了百分之六七十,南方出了大量的烂尾楼、烂尾城市啊这也出现了,并不是说政府愿意看到这样的事,这个泡沫最后是要爆的,不管政府有多强大,你可能会推迟延续,使得它时间上能够多加一点。但是你时间推得越长,你爆以后的后果更严重。

主持人:对,那即使是我们不特别强调政府的力量,我们还是比较客观的看,那中国的刚性需求也是非常非常大的。像您说刚才其他的那些亚洲国家,没有一个国家有中国这样这么多的刚性需求在这支撑。

谢国忠:对,刚性需求,何为刚性需求,大家都天天要吃大米,大米的刚性需求更厉害,那大米的价格应该在哪里,最后大米的价格反映的是它生产的成本价格。因为全世界很多人在生产,所以为什么大米,大家天天要吃的大米,它反应的是成本价,而且种大米的农民都是收入比较低的,这个是一个刚性需求,不代表价格可以很高,它反应的是经济的现实,所以中国,当然我们有一样的一个对话,是因为中国的体制里面,经常就是有各种各样的观点,它其实说这种话的核心驱动力,就是让老百姓搞不清,让老百姓糊里糊涂的,觉得都有可能,因为中国人相信什么都是有可能的。

主持人:就是让老百姓预期不能太一致。

谢国忠:但核心的问题是老百姓的负债你看,从2008年5万多亿到21万亿,你看老百姓的收入有多少,所以认为我们的房地产的出路,是让老百姓去借钱来进来接盘,我觉得的话,打这个算盘是走不通的,2008年打这个算盘,是让你成功了几年,是因为老百姓当时负债率是相对比较低的,但现在的话已经到20多万亿了。

主持人:您刚才说这个5万亿到20多万亿,也就是中国这几年货币一直在超发,老百姓虽然没钱,但是房价跟这个。

谢国忠:老百姓借钱去买房子,老百姓主要是借钱买房子,从5万多亿涨到20多万亿。

主持人:所以房价应该跟负债率,既然负债率涨了这么多,那房价也可以理解。

谢国忠:所以说,那不一定。为什么?因为工资没涨的话,你就光盯着货币说我货币涨,涨了之后房价涨,工资不涨没关系,就看货币和房价的关系,最终是不可能,因为货币会变成通胀,如果你工资不涨的话,大家变得越来越穷,所以怎么可能来买那么高价的房子。

而且你说长三角这样的或者珠三角这样的地方,它的城市很多二线城市,二三线城市,其实它们人口都没有增长空间的,因为这个城市化都已经很高了,外地人也不来了,所以这是为什么说城市的话,经济都不错,房价也不是说也不是最高,为什么就是会房地产会出现这么大的问题,其实它们没有人口的基础。但有些二线城市,像成都、重庆、长沙,确实人口以后是有空间上升的,但是你现在造得过多了,这个消化过程肯定是漫长的。

解说:在房价涨势放缓,楼市库存高企计划压力陡增形势下,地方松绑限购救市的传闻层出不穷,然而业内人士分析,本轮市场转冷,更多是由于部分城市前期供应量过大,房价过快上涨等市场本身风险因素积累,因此限购松绑并无法从根本上扭转和改变房地产市场低迷的现状。

主持人:因为现在这个房价总僵持在这,然后又往下跌,所以看很多地方政府现在开始松动限购政策,但我看您的文章分析,限购有一点我不太懂,您说限购打开之后,非但不会让房价回去,可能还会滚雪球一样更跌,这个是怎么样推导出来的?

谢国忠:对,因为限购的话,限购其实是助长炒风的,因为它就像突然给老百姓一个感觉,是你如果多买了一套房子,你是占了便宜了,因为政府是不允许你做的事,其实一个家庭需要一套房子,为什么要去多买房子呢?它形成了人为的,给你造成了一个心理上的稀缺的概念,所以为什么搞假离婚,去买房子,结果大量的增加了空房的存量,这些空房子揑在手里,因为房租回报率是很低的,所以这房子也租不出去,中国也没那么多人,所以大家等的就是哪天限购了取消了,不是价格就会涨了吗是吧,老百姓心目当中是这个想法,但是其实谁来接手的话,这个人是不存在的,它是一个虚的事情。等到限购真的取消的时候,房价没涨还在跌,那大家不急了吗。

因为现在限购还没有被取消,所以我等等到有一天限购取消了,房价会涨,这种思维方式的话,还是对很多人是心态上的支持,所以他手里拿着空房子,不觉得自己最终会亏钱。

 采访视频:

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