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谢国忠:房价将跌至两个月工资可买一平米

时间:2013-04-18 08:32:50  来源:谢国忠 不确定的世界  作者:谢国忠

本文源自谢国忠的新书《不确定的世界——全球经济旋涡和中国经济的未来

第三章即将到来的房地产危机

02 房价将跌至两个月工资可买一平方米

谢国忠:中国的房地产泡沫已经见顶。一线城市很难再现去年下半年(如上海)或今年上半年(如北京、深圳)的高房价了,二三线城市房价可能出现新高峰,有如当年股市主板从峰值大跌60%之后,创业板泡沫涌现。房地产熊市或许会持续五年。在最低点,房价可能下跌一半,届时,每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江,土地价格可能下跌八成。

拐点出现,原因有三。其一,流动性收紧;其二,政策引导;其三,供求关系变化。由于全球都实行宽松的货币政策,中国并无资本外流的压力。中国消费的上涨趋势还会继续吸引资金。这样一来,泡沫可能会逐渐消减,其间交易价格和交易量可能在短期上扬。

中国的经济受到的影响将小于预期。许多利益集团一直在散布恐慌,说楼市泡沫破裂会导致经济崩溃。的确,经济增长会放缓。但是,由于消费、出口、基础设施建设快速发展,未来十年内经济仍将表现很好。此外,楼市交易量跌幅远小于价格,使得其对GDP的影响有限。随着房价下跌、工资上涨,中国人民会生活得更好。人民的幸福,而非GDP增长率本身,才是经济发展的终极目标。

流动性收紧 泡沫将破

中国的流动性正在从高位缓慢收紧。紧缩更多地反映了信贷需求的变化而非供给。绝大多数的信贷需求来自国有部门和投机者。前者主要因为容易得到资金。去年的信贷井喷使许多新项目应运而生。这些项目需要更多的信贷来维持。因此,即使信贷供给以与从前同样的速度增长,信贷条件也会因需求增加而趋紧。

政府的货币政策在明显收紧。通货膨胀处于高位并且还在不断攀升。为了避免发生通胀灾难,货币供应量增速必须低于名义GDP的增长。政府的意图似乎也是如此。然而,市场的行动更快一步。中国家庭对银行的流动性几乎没有贡献,也就是说,居民贷款和存款的增长量相当。即使这并非政府所愿,但信贷条件正在收紧。

流动性的另两大来源是贸易顺差和热钱流入。随着大宗商品价格上涨和西方国家经济二次探底,中国顺差上升的可能性不大。热钱虽然没有流出,但是流入似乎正在放缓。美国屡屡对中国施压以期人民币升值,并未导致人民币无本金交割远期(NDF)合约价格急剧上升。NDF市场升水一直是衡量中国外汇储备的先行指标,而外汇储备的变化又是衡量流动性最重要的指标。热钱的流入减缓正在对流动性产生重大影响。

资产泡沫需要流动性来使其膨胀并维持下去。这就是为什么泡沫绝不会永存,因为总会有一天,流动性不再能支撑泡沫。当全球流动性充裕时,新兴经济体国家通常容易出现泡沫。全球流动性宽松主要表现为美元疲软和美国低利率。中国的房地产价格自2002年以来持续上涨,同时美元进入熊市,这并不是一个巧合。每当美国经济复苏、美联储提高利率时,新兴市场的泡沫就会破裂。20世纪80年代的拉丁美洲和20世纪90年代的东南亚地区都符合这一规律。

中国的情况不同。这个国家大到足以影响美国经济。因此,美国的利率部分取决于中国的情况,反之亦然。二者不是星球与卫星的关系,而是一对双子星。平衡路径视双方的政策决策而定。只要人民币汇率不大幅升值,中国的流动性就只会减少,而不会消失。如果人民币大幅升值,市场预期可能转向人民币贬值。这将形成资本流出的强大力量,导致流动性和房地产的崩溃。我认为,中国短期内不会允许人民币大幅升值。

另一方面,经济复苏过程中,美联储不太可能快速提高利率。要想在五年内实现强劲复苏,美国经济面临着太多阻力。只有通胀会迫使美联储缓慢地、不情愿地提高利率。美国通货膨胀的压力取决于中国房地产泡沫破灭的速度。如果这次楼市与1998年的香港一样骤然崩溃,那么,大宗商品价格将大跌,美国的通货膨胀压力将得到缓解,这会给美联储更多的空间来增加货币刺激,也会支持中国的房地产。

泡沫不是急破而是慢慢泄气

中国政府的紧缩倾向触动了楼市下跌,降低了美联储紧缩银根的需求。但是,通胀压力仍然存在,只是还没有足够快地加速迫使美联储立即提高利率。美联储可能需要在2011年中采取行动。如果美国在2012年的利率足够高,达到3%以上,中国可能会面临资本流出的压力,但是,这种压力不会强到1998年的香港那样的地步。现在,一线城市的房价比最高值下降了10%到15%,明年年底之前,很可能还会下降10%到15%。如果2012年美国的利率很高,那么,房价也许还要再下降15%到20%。此后三年,房地产市场可能会持续疲软。

政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。殷鉴不远,2007年纳斯达克指数从3000点上升到5000点,中国的A股从3000点上升到6000点,随后都迅速下跌。如果没有政府的调控政策,即使流动性趋紧,中国房价仍然会继续上涨,因为投机者愿意以更高的利息借款。也就是说,泡沫在破裂前的最后一波急涨,将伴随着加息。

但是,当利率高到可以抑制投机时,泡沫就会破裂。这是我过去常常描述的场景。现在,只要政府继续对购买多套房实施严格控制,这一场景就不太可能出现。我认为,泡沫不会突然破裂,而是在未来数年间慢慢泄气。

从供方看,泡沫不会重新吹大。中国在建住宅面积有30亿平方米。假设每平米1万元,总价有30万亿元之多。现在的货币投放约为70万亿元,未来三年间大约会增长50%,即新增35万亿元。以现行房价和供应量计算,这意味着流动性非常紧缩,而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。(本文作于2010年10月)

本文源自谢国忠的新书《不确定的世界——全球经济旋涡和中国经济的未来

 

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