财经2012
您当前的位置:首页 > 财经专栏 > 谢国忠博客,谢国忠 房价

谢国忠专访:唱空派的房地产观

时间:2013-03-27 07:56:59  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

在判断中国房价的趋势上,没有谁比谢国忠“输”的如此全面。他唯一短暂胜出的机会是2008年内地地产业的那一轮量价暴跌,但是随后“四万亿经济刺激计划”拯救了他的辩论对手。如今,谢国忠最知名的辩论对手——任志强已经成为了微博年代的新宠,坐拥1380万粉丝,公众形象从“全民公敌”变为“可爱任大叔”,而他却失去了听众,不再有机会为自己的观点辩护。

“因为你,我失去了20%的收益”,谢国忠的一位上海同学也忍不住向他抱怨。2004年,读过谢国忠的研究报告《上海房地产是一个泡沫》后,他再也没有倒买过房子,而其后上海的房价非但没跌,还一直向上蹿。

这样的故事也许还有很多。但是,谢国忠不会轻易封口闭言。在接受记者的专访时,谢国忠一如既往坚持他的“唱空”论调。同时,他澄清自己并未说过“泡沫已经开始破裂”这样的话,他预测的都是楼市的转折点。他坦言,由于中国经济的特殊性,房地产的破灭将是一个长期的过程。

在很大程度上,谢国忠与任志强有很大的相似性:他们都直言体制与中国经济中的弊病,也都曾是媒体“断章取义、选择性报道”的“受害者”。不同在于,任志强持续发声,从手写博客万言书,到频繁占据大大小小的地产论坛,从而令自己的地产思维与逻辑观更为人熟知。谢国忠无此待遇,当他讲述了30分钟后,最后也许只有短短的一个结论、断语被发表在报纸上。

这并不公平。记者认为,谢国忠推导出“房价危险”的思维过程远远比他的结论更为重要。值此“新国五条”大闹地产界之时,3月下旬,记者专访了谢国忠,倾听这位“唱空者”的全部心声。

谢国忠23岁赴美国,30岁获麻省理工学院经济学博士,随后分别在世界银行、新加坡Macquarie Bank以及摩根士丹利工作。东西方两种体制的差别,以及对于亚洲经济的了解和研究,为其形成独特的中国“房地产观”提供了参照系。

在采访中,有着“乌鸦先生”之称的谢国忠言语细碎、语速飞快,快速的思维和善辩的个性使他经常来不及听完完整的问题就开始匆忙解释。而他句句不忘针砭中国的 体制,直言企业家的急功近利和人民的盲从。他认为,房地产是没有生产力的资本,如果资本都向房地产转移,对中国实体经济是不好的。中国经济要发展,政府的 功能要向服务型转变,企业要去做更有价值的事,而人民应该从“暴富梦”当中醒过来。

记者:一直以来您看空中国的房地产市场,也屡次预言房地产泡沫将破裂。在得出这些分析和结论背后,您的方法论是什么?

谢国忠:房地产最核心的拐点是货币的供应量和供求关系。我认为中国的楼市高点已经过了,是因为中国出口高增长和货币高增长的时期已经过去。加入WTO之后,中国的出口暴涨,在国际贸易中占有比例大幅度上升,这为中国货币供应量的暴涨提供了条件。但那是一次性的,中国以后货币增加能有10%就已经不错了。如果政府屈从于外界压力,以保护增长的名义,通过大规模增发货币来复活房地产泡沫,会引发通胀,经济动荡,实际上人民币已经开始贬值了。

我并没有说过“泡沫已经开始破裂”这样的话,我说的是“拐点”。2011年时我说2012年是个转折点,2012年会有一个反弹。这个反弹每年都会有,但趋势是朝下走的。预测一个泡沫在什么时间破裂是非常困难的,中国房价的破灭也将是一个长期的过程。只有在2005年时,我说过上海的房价可能会暴跌。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主,而当时美联储将把利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。1995年,当美元见底的时候,泰国曼谷的房地产泡沫开始破裂,下跌的房价使外国投机热钱撤离。我觉得上海和10年前的曼谷很类似。

中国和日本、泰国等亚洲国家一样,走的都是以出口带动经济发展的模式。如果出口发展到一定的水平,货币是有一定的升值压力的。而阻止货币升值就会引起内 部的通货膨胀,造成“外部升值、内部贬值”的现象。在这种情况下钱会大量涌入房地产市场,这是房地产泡沫产生的很重要的一个大背景。

1995年,泰国的房地产泡沫开始破裂;日本的房地产泡沫从80年代持续到1991年,最终也爆了。如果说中国的房地产泡沫会破裂,这也是不无道理的,对吗?因为泡沫都是不可持续的。

记者:您参考亚洲其他国家的发展模式来解读中国房地产。那么您认为与泰国、日本相比,中国的特殊性在哪里?

谢国忠:中国的特殊性在于除了市场的力量之外,还有政府这只“有形的手”存在。中央政府已经出台了新一轮的房地产调控措施,调高按揭贷款的门槛,增加交易税。这一幕似曾相识。过去,中央政府多次推出过房地产调控措施,但每次市场稍受影响,政策就松了。根本的原因是地方政府,还有他们上头的中央政府,都靠着房地产获得财政收入。如今,市场已不相信政府会切断它们的财源。

中国政府有个抓紧时机的心态。刚出台的二手房征收20%个税的政策,为什么不马上执行,而要拖一段时间?就是要利用中国人的投机心态,让大家赶在这段时间买房,既得一个“调控”的好名声,又不得罪那些既得利益者——中国大部分的空房子都在官员手里,这是不言而喻的。

这种有目的的操控是在日本、韩国、台湾等地是没有的,这跟中国的体制有关。其他国家是要控制泡沫,泡沫要起来是市场现象,是羊群效应。中国的情况比国外复杂得多,政府是想要把泡沫控制在他想要的水平,但这是不可能。

另外,中国的银行体系也是国有的。按市场规律来讲,如果银行利息大幅度上升,会引发雪崩效应。去年大部分开发商都资不抵债,但由于银行系统的存在,他们“借新钱还老钱”,所以在市场范围内没有引起大范围的崩盘。其实中国很多的亿万富翁都是一边声称很有钱,一边又在借钱,这是一样的道理。

因此,在中国的体制下,房地产一定是慢慢下滑的,下滑到一定程度又回暖一下,通过时间来消化,这种可能性比较大。这和日本有点类似,但日本经济发展到一 定程度就减少了投资,货币供应量比较宽松,利息比较低。中国现在的货币供应量已经朝10%在走,在这种情况下搞泡沫是不可能的,何况中国的供应量这么大。

记者:大多数人认为您在看待房地产时显得比较悲观,但您自己曾说过对中国经济的态度是理性而且乐观的。问题在于,房地产是中国经济的支柱性产业,为什么对二者会有不同的评价?

谢国忠:不一定房地产好了,中国经济就会好。因为房地产是没有生产力的资本。资本都朝房地产转移的话,对中国的实体经济是不好的。中国人现在是看到哪里要花钱,大家都想去炒一把,但花钱是不会产生生产力的。

这五年来中国经济走了歪路,大搞泡沫之后很多企业都心不在焉,想通过“炒一把”去取得名利。中国很多优秀的企业基本都是90年代起来的。像美国这样慢发展的国家近几年也涌现出了那么多好的企业,中国为什么没有?一个国家如果没有好的企业去做更有价值的事,经济是跟不上的。

这二十年来中国讲的是小康社会,天天讲的是钱的事。后来有些人因为投机突然暴富,出现了不平等。中国的财富和权力联系过于紧密,造成了社会不稳定的情况。所谓“中国梦”其实就是中国人的“暴富梦”。股市的泡沫、楼市的泡沫都是为这种心态提供一个出路:你也可能暴富的,你住的房子也可能会涨十倍的。你到国外的赌场去看,基本都是中国人多。中国人愿意把概率看成是机会。

我看好中国经济,因为中国的潜力其实很大。中国人均GDP才6000美元,台湾、香港地区上万美金,发达国家近5万,中国要提高到1.5万,就有250%上升的空间。中国的问题不是潜力问题,而是体制问题。从1992年到现在,中国的股市按道理来讲应该涨了至少20倍,为什么中国的老百姓不赚钱? 中国经济发展那么快,老百姓究竟得到了多少实惠?工资涨的同时,物价、房价涨得更厉害,所以实际的生活质量上升的不是很多。如果经济要朝好的方向走,政府功能要转变,转成以服务为主,资本分配以后是公司和资本市场结合,市场行为决定。中国如果走向这一步,十年内收入翻一番是很容易的事情。

记者:在你的价值观里,为什么如果房地产泡沫破裂,对中国会是好消息?

谢国忠:房地产泡沫破裂对中国来说是好事。中国的政策一直以来都是保增长,因为增长不好的话会有失业问题,社会就不稳定。但其实,经济发展放缓、通货膨胀率低时社会是最稳定的。而现在劳动力短缺、通胀问题这么严重。

房地产泡沫的破裂,会明显提升经济效率,通过限制地方政府最大的资金来源,浪费型的项目将会终止。由此将会导致增长放缓和经济效率提高,为未来的高质量增长奠定基础。短期内的经济放缓减少了泡沫造成的浪费,对效率和社会稳定都是一件好事。全球经济停滞是结构性的。经济放缓阻止了经济中肿瘤的生长,给中国更多时间来解决结构性问题。

记者:过去媒体报道,大多认为您“唱衰”中国经济和中国楼市,甚至称您为“空头总司令”、“乌鸦先生”。您觉得你会过于悲观吗?抑或您也是媒体选择性报道的受害者?

谢国忠:悲观或乐观只是一种心态。中国人在文化上把心态看得比较重。从政府到各行各业,再到老百姓,都喜欢研究人的心态,似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实,现象背后的本质才是真理。

对和错是一回事,上和下是另外一回事。如果是上升我会说上升,如果是下滑我会说下滑,这只是一种判断,是不带任何感情色彩的。投资者最重要的就是理性看待问题,如果老是从自我感情出发去做一些判断是会犯大错误的。

说是选择性报道,我觉得没什么好在意的。我们国家那么大,那么多人喜欢说话,你要去控制每个人说什么是不可能的。我的观点都是有记录的,比如我去演讲两个小时,整个过程都有录像,文章在哪里发表也有记录,在网络上都能找到。大家认为我说的有价值就可以听,觉得没道理就不要听,我也接受不同的批评和观点。

记者:现在人们提起您,用得最多的头衔是“独立经济学家”?“独立”二字,您怎么理解?您认为您现在“独立”吗?

谢国忠:在国外是没有“独立”一说的。在中国,所谓的“独立”我的理解是和官方没关系。在中国政治压倒一切,这是中国社会一个特别的地方。不光是现在,历史上就是这样。西方社会最重要的两个力量是宗教和军事,政治是从这两个力量里分出来的。

在中国,“独立”意味着你和官方机构没有关系。中国人认为,如果你为大摩(摩根士丹利)做事,那么你一定是为他说话的,医院里的医生也一定是为了赚钱。 中国人没有“职业”的概念,只有对“身份”的认识。“职业”决定了你做什么工作,这是最重要的,然后才是你和什么机构在一起。打个比方,对于一个医生来说,“身份”决定了他要以医院的利益为先,而按医生的“职业”来说,治病救人才是首要的。

按照这个逻辑,人们首先会考虑,你说这话是为了什么、有什么好处、跟谁有关系,而不是这话是对还是错。中国人的这种思维方式非常强烈,要让一个人失去信誉的话,讲几个故事老百姓就信了。但是故事是听不完的,投资也最好不要听故事,大的局面要有自己的判断。

我发表文章或观点基本不是在官方媒体上,合作的几个媒体也都是“擦边球”的产品,政治对它的管制不是很多,相对可以开放一点;另外,我现在的工作主要是 为国外的金融机构做一些咨询,或者为国外的媒体写文章,好处在于不受控制,政府不喜欢就不让你进来。中国什么东西能发什么东西不能发,都是有控制的。所以 对于像我这样的人来说,政府会主动为我们来把关。

记者:如果说什么话都是没有目的的话,您的动机是什么?您认为“独立”等同于“无私”吗?

谢国忠:每个人有每个人的理解,我不在乎。但是,全世界的读书人都是这样的,至少我身边接触到的人都是这样。如果非要找个动机的话,我想是因为我喜欢自己所做的事,不是无私。

相关阅读
发表评论 共有条评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表
推荐资讯
谢国忠:2013经济和金融市场展望
谢国忠:2013经济和金融市场
2012年投哪里?美国
2012年投哪里?美国
中国泡沫一旦破灭该怎么办?
中国泡沫一旦破灭该怎么办
中国楼市:高处不胜寒
中国楼市:高处不胜寒
谢国忠再危机》连载   不确定的世界》连载
栏目更新
栏目热门