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谢国忠:中国如何控制房价

时间:2012-12-12 07:52:19  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

本文发表于2007年7月9日

房地产开发须转型

谢国忠:中国的房地产已经迅速成长为一个巨大产业。2006年,房地产开发投资已经占到了GDP的10%;由于其增长快于GDP增长,因此这一份额还将继续上升。

中国房地产业虽然庞大,但缺少好的制度基础,也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。它主要被用来为城市化筹集资金。房地产市场目前遭遇的许多问题(例如高房价,对外资和灰色收入需求的过度依赖等)都源于它在地方政府财政中的作用。中国必须实施整体性的城市化战略,为房地产市场提供一个稳定的“锚”。

中国地方政府不能举债。当然,通过其拥有的企业,许多地方政府还是已经有了很多借贷。但无论如何,缺乏直接融资渠道,是地方政府希望最大化房价从而最大化其城市建设筹资能力的主要原因。如果地方政府能以其未来财政收入发行债券,那么它的激励将会变成最大化长期收入,这与最大化当前收入有着显著区别。

当然,如果所有地方政府都被允许发债,这将在很大程度上导致金融无序。中央政府有必要选择一些城市,让其能够获得资源。而拥有3000万至5000万人口的超大城市,将会在中国的城市化进程中占据主导地位(参见《财经》2006年第26期“想象5000万人超级城市”)。只有这样,才能获得充分的规模经济。这些城市应该享有直辖市地位,并拥有发债权。债券市场将会通过对其债券赋予不同的风险贴水,来判断它们的发展战略是否得当;中央政府则可以从债券市场的反应,知道这些城市做得是好还是坏。

房地产市场发展的合理战略应当与城市化战略一致。目前,开发商的经营模式是大量储备土地——土地银行——并从土地未来升值中获利。显然,金融市场青睐这些企业,它们的股价高企,也能够以土地为抵押品轻易地贷到款。

但对中国的城市化战略来说,这个模式是不好的。超大城市战略需要每一次房地产开发的都是规模巨大且迅速的,从而最小化融资成本,并最大化城市建设的有效性。中国需要能够像工厂大规模制造产品那样迅速开发大片地区的开发商。

从“土地银行模式”向“工厂模式”的转变,需要对地方政府和开发商的关系进行调整。最近引入的30%-60%的土地增值税,对于土地银行模式就是一个重要的负面激励。而在正面,政府需要对开发速度和规模加以鼓励,并引入融资工具来支持工厂模式。政府已经要求购买土地后两年内必须开发,但在现实中,这个规则很少得到执行——这是土地银行模式如此流行的原因。如果规则得到执行,它将迫使开发商转向工厂模式。

将房地产开发转为工厂模式,是房价降温的关键。在土地银行模式下,如果价格还不够高,开发商就有激励去拖延开发时间、缩小开发规模。如果价格正在上升,开发商就有动机去等待,以获取更高的利润。对此行为的惟一制约手段就是抽出银行信贷,但却很少被实施。所以,一旦货币供给走强、信贷易得,房地产价格自然就快速增长,不管市场上有多少开发商都是如此。而与此相反,工厂模式下开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高时,供给自然就会上升,从而冷却价格。

工厂模式需要发达的金融市场作为后盾。房地产开发的关键在于融资。而中国开发商的核心竞争力就在于拿到土地和从国有银行获得贷款的能力,也就是说,中国开发商的竞争优势是他们同政府的关系。如果中国改变政策环境,促使房地产业向工厂模式转型,现在行业中的很多佼佼者未必能保住他们今天的地位。

中国应发展一个成熟的金融市场,以支持房地产业的工厂模式。与此相关的最重要的金融产品,包括资产证券化(assetbackedsecurities)、过桥贷款以及对冲地价波动的衍生品。房地产业是一个资本密集的行业,融资的成本高低对其效率至关重要。目前,房地产主要的融资渠道是股市和银行,二者的成本都很高。这种融资上的低效率只是暂时被快速上涨的房价所掩盖,一旦房价不再上涨甚至下跌,中国的房地产开发商可能会大批破产。

未来,中国的开发商可能会向两个方向分化。其中多数专注于开发位于城市中心或条件优越的郊区的高利润住宅,以及第二居所性质的住宅。另一些企业将发展为服务于大众市场的,每年开发数百万平方米房屋的大规模企业。中国市场大概可以容纳20到30个这种规模的开发商。他们的竞争优势在于管理资金,以及统筹众多的承包商。他们的规模也将大到足以开发基础设施,也就是说,他们就是城市化的代言人。他们的账面资产可达数十亿元之巨,但大部分属于债务融资,并且需要频繁的再融资。

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