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对话谢国忠:未来五年房价跌一半

时间:2012-12-06 08:20:11  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

 

中国没有土地短缺 未来五年房价跌一半

主持人:如果用资金的角度来衡量,房地产市场是不是跟股市的道理也是一样的?在货币层面上来说,已经没有那么多的资金去推动房价的继续上涨。

谢国忠:而且中国的房地产每年投资大幅上升就是在建的房子,到今年可能突破100亿平方米的大关。100亿平方米,每平方米自己看看有多少钱都心里有数,这100亿平方米需要多少钱。中国货币发行那么多,有那么多货币接盘吗?这个大家心里要有数,不要听故事,故事好多,很多人会说这里又火爆了,你看那边又排队了,那边又说明年要暴涨等等。投资最好不要听故事,大的局面要有一定的判断。中国现在人均居住面积30多平方米,早就超过欧洲、日本,外面还有一百亿平方米在建,包括商业,中国商业也是供大得不得了,很多地方已经人均超过10平方米的商业面积,那还了得,现在还在大量建设,人口又不长。

主持人:所以您觉得根本的问题是人口没有增长,可能需求不会大量增加,更重要的是资金的供给不会增加。

谢国忠:还有供应量的问题,中国确实有价格泡沫,很多地方有一定的价格泡沫。但是中国以后面临的大问题是供应量的问题。因为中国的土地是政府掌控的,政府是希望通过造房子来赚钱的。所以,那么多政府是相互竞争的,变成了造房子像造电视机、电冰箱一样,会哗啦啦的会起那么多。而且中国的土地是没有短缺的,中国造楼房怎么可能土地短缺。中国现在在造的房子相当于50个香港。所以,要有多少人才能够去消化?

主持人:也就是您给出了三个解读中国房地产的三个关键因素,一个是资金,一个是人口,一个是土地。从资金的角度我们进一步展开,您觉得资金已经没有更加宽松的可能性?

谢国忠:中国以后货币增加可能10%已经算不错了。进入WTO之后,中国的外贸暴涨,在世界上贸易的占有比例大幅度上升,这是因为一次性的,是因为加入WTO。这么一个暴涨的过程当中,给中国货币供应量暴涨提供了一个条件。当时造房子是需要三年的,有一个供求关系,货币暴涨的时候房子建设时间要有差落,就有一个价格上升的压力。大家看到价格上升,更多人跳进去投机,雪球效应就把它给滚起来了。拐点到来的时候,造房子是按照未来的价格预期、量,按照曲线朝外自己延伸的,结果拐点到了,投机需求没了,那就下滑了。而且供应实际上原来的曲线是朝上走,对市场有一个非常大的差别,现在很多地方政府官员认为中国的市场是短缺的,政府调控只要一放弃,又会很火爆,都会回来,这是非常错误的一个思维方式。中国房地产要再回来,几乎是不可能的。所以,地方政府以后吃饭要另做打算,像过去靠房地产赚那么多钱,这个时代一去不复返。

主持人:在说到土地供应的问题,其实之前我们也听到过这样的分析,其实地方政府是为了自己的土地财政收入来人为控制着土地的供应量,造成供不应求的情况。但是如果说土地财政还能继续,这个供应量的快速增加,可能不太会出现,因为政府不会快速的放出手里的货。

谢国忠:上海、北京、深圳这样的地方,因为商住土地供应是国务院要批的,可能当时形成短缺,但是中国的三线城市没有,三线城市土地的供应在08年增加的非常多,而且大部分三线城市的人口在十年没有什么增长。而中国大量的房子主要是造在三线城市。

主持人:其实土地的供应非常充足,远远高于需求。

谢国忠:因为人口不增加。作为一个住在村里的人来说,搬去三线城市住理由几乎是没有,为什么搬到三线城市?是为了就业吗?就业很差。有工资吗?没啥工资。从成本上来说,对他来说没有必要要搬到三线城市去,他搬到有些二线城市或者是一线城市是有就业机会的,就业机会带来工资,这边是生活成本,这两个比较才能决定你是不是搬过去。

主持人:所以如果直接对三线城市的房地产价格做一个判断的话,您认为是必然要下跌的是吗?

谢国忠:就像鄂尔多斯一样,外面说从两万块掉到三千块,这是典型的。像温州这样一个地方是比较富有的地方,但是温州这个地方人口是下降的,因为温州人是向外跑的,房价炒得比上海还高,现在掉了一半,掉了一半我觉得这个地方还是很难维持。很多地方房价掉的话,可能远远超过一半。有些地方土地价格被炒了几十倍、一百倍,房价掉80%、90%的可能性很大。

主持人:房地产价格的走势也给我们预测一下。

谢国忠:中国房价朝下走可能很多年,至少5年,掉一半的可能性是非常大的。

主持人:未来五年房价掉一半?

谢国忠:有的地方已经掉一半了。但是北京如果掉一半,得搞政治改革,没有政治改革很困难。

主持人:如果政治改革,一旦经济真正市场化就会掉一半吗?

谢国忠:会崩盘,北京土地有的是。

主持人:有的是吗?现在好像三环、四环、五环都没什么土地。

谢国忠:北京这个地方比上海多一倍,为什么房价比上海高。上海还比北京人多呢。

主持人:北京的土地有的是,判断的数据是什么?

谢国忠:上海就6千多平方公里,北京1万多平方公里。

主持人:可以供应的土地。

谢国忠:这个面积,北京都是摊大饼的,都到五环了,有的是地方,出去一点看到的都是地。

主持人:但是那个很远,核心的地还是比较稀缺的。

谢国忠:核心的地供应是有限的,像纽约核心区和边远区房价是10倍的关系。

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