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谢国忠:楼市调整至少三年 房价下降仍属理性

时间:2011-12-16 08:41:19  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

昨日,适逢厦门大学EMBA2011级厦门秋季班、贵州班、深圳班在厦大举行开学典礼,应邀出席的知名独立经济学家谢国忠在接受记者专访时认为,此轮楼市调整至少还要持续3年,当每平方米的房价降到城市两个月平均工资之下才算合理。

记者:最近,不少报道倾向于货币政策会微调或“定向宽松”,真的是这样吗?

谢国忠:货币政策要调整,不太可能!我觉得目前的货币政策还要维持2年或者更长一段时间。
实体经济的赢利其实很困难,很多企业以实体公司为融资平台,拿到资金去炒股、买大宗商品和房地产,现在出了问题,却要“绑架”银行。未来几个月将非常关键,中国不少民营企业资金链已断裂,破产很难避免,但这对实体经济的影响是有限的,因为资产能很快转移到其他企业。

A股走势要看高利贷预期

记者:您在2008年之前都是看空股市,那么您认为现在的股市会怎么走?

谢国忠:目前A股在流通上处于弱势,它的走势最重要的要看高利贷的预期。现在很多公司的运营模式都是走高利贷模式,高利贷市场的回报率达到20%。这样,资金流入股市与在高利贷市场相比是没有竞争力的。要想股市起来,一定要等到房地产调整之后。因为,开发商那里的20%高利贷并不算高,如果政府“放松”政策,房价就会大涨。

但是,如果这些开发商打消了政策放松的念头,开始自寻生存之道,比如降价销售来回笼资金。这时,高利贷市场就会萎缩,资金才有可能进入股市。

中国房租回报率低

记者:房价此轮调整出现了“停涨”或下降的趋势,您认为房价要降70%左右,是不是这样的?

谢国忠:这是个别地方,我觉得中国的房价平均降一半应该会有。资产价格中国人喜欢说谁唱多、谁唱空,他们把资产看成是价格的博弈。最终资产是由基本面决定的,也就是房租的回报率和房价与收入的比例来决定。一般来说,稳定的经济,公寓房租7%的回报,商业写字楼10%回报率属于正常。中国的房租回报率远远低于这个水平。所以,房价下降一半仍属于理性。

从房价收入比来说,一般每平方米的房价不超过城市两个月平均工资是合理的。房地产调整是非常不均匀的,一般来说,房地产泡沫时期,偏远地区的房价涨幅更大。

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