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谢国忠:房价每平低于两月税后工资较合理

时间:2011-12-05 08:38:14  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

凤凰卫视12月4日《财经点对点》节目播出“谢国忠:中国房价每平米两月税后工资较合理”,以下为文字实录:

曾瀞漪:欢迎继续回到《财经点对点》。在中国国务院副总理李克强接受凤凰卫视记者的独家采访提到,明年中国的房地产调控会持续之后,我们知道,中国的房地产政策是暂时不会松动的。但中国的房价什么叫做合理水平,继续请经济学家谢国忠来分析。

Andy,大家谈到房地产调控的时候,现在大家很关注的就是要降到什么样一个房价才是大家都知道的,要合理的水平?要是每个地方都不一样,什么叫做房价的合理水平?

谢国忠(独立经济学家):一般来说房价是跟收入连起来的。在发达国家,考虑一个房子是家庭收入6、7倍的话,银行认为是能够接受的,所以他愿意给你贷款,这是一个风险控制的时候,这是一个原则。在增长高一点的国家,比例可以高一点,我自己个人认为我也考察了很多地方,我觉得中国的房价每平方米在2个月税后工资水平的话,要能够持续的,因为如果是两个月的收入,那如果你是80平米的房子,中产阶级80平米的房子,那就是要13年还多的收入。中国大量是两个人供一座的,负担已经是很重的,非常重的。所以我觉得要调到2个月,到了2个月我们才能说这个房价进入了一个合理的区间。

曾瀞漪:我们如果以上海市来做一个比较,两个月税后的工资买一平米这样的话,譬如说上海平均的工资大概是3000块左右?

谢国忠:现在高很多,应该是5000左右。

曾瀞漪:那就是一平米大概是1万块钱是合理的水平,这是在市区还是在郊外的房子?

谢国忠:就是因为上海市中心,有一些大城市市中心有点特殊,在纽约和洛杉矶也是一样的,反应了全国性的收入比较高的群体的需求,所以它房价跟当地的收入稍微偏差是比较大一点的。最近我们看到的是上海郊区降价降到1万块确实是销售比较多。

曾瀞漪:中国销售马上上来了。

谢国忠:马上上来,所以我觉得这个是说明了一件事,当然是说郊区,郊区应该2个月的工资,平均应该两个月的工资,所以我觉得这是一个可以辩论的,但是我们现在至少看到了,你调到了这个水平,需求是出现了。

曾瀞漪:老百姓也觉得这是他们应该可以负担得起的价位。

谢国忠:对。因为造房子的成本远远是低于这个价格的,其实过出来的价格都是税收和地价,所以调下去从对经济来说是完全能承受的,如果到了这个水平,销售量上升以后,又会对水泥、钢铁这个行业都会带动的。当然如果你是高价位,没有销售,对经济影响就会很大,因为你就不造房子了,所以这是一个大问题。

中央的政策继续调控,这是很重要的,是一个信号,不要拖,让大家不要拖,把价格调到位,把交易量让它上来,经济又能得到支持。

曾瀞漪:所以你的观点跟市场上一般人不太一样。因为市场上认为说房地产价格如果下跌了,开发商投资,增速就会减缓了,减缓之后就会影响到相关产业链它的投资,这样投资一旦下来之后,又会影响地方政府的收入,然后整体又会影响到中国的GDP增长,所以你觉得这不是一个所谓的负面作用,反倒是价格上来之后,销售量上来,还会带动其他的产业?

谢国忠:对。因为现在这个价位卖不出去房子,所以你现在在建的房子46亿平方米,其实有36亿是居住房,这么大的一个量,如果你现在房子卖不出去,你没法造房子的,所以当然这对经济是很负面的影响。但有的人认为你应该应该大量的放货币,然后让我这个房子在高价位能够全卖出去,这个高价位卖出去投机需求,空房已经是那么多了,你高价位卖出去,房子还不是空房子嘛。然后这个问题变的更大了,所以我觉得这样的出路这一次是走不通的。最后降到一个合理的水平,销售就大幅度上升了。

当然在家庭跟政府之间,收入分配是重新分配了。因为原来我房价如果是4个月的工资,现在变成2个月的工资,那我就少给一半了。所以特别很多地方的政府是非常反对的,因为它是人民跟政府之间利益的分配问题。所以同样的经济,同样的增长速度,但是谁拿多少钱是不一样的,所以房价调整下来之后,经济照样赚。再有就是谁拿钱多少有变化。

曾瀞漪:我们看到这一次中央在调控一些宏观政策的决心是非常坚持到底的,但是我们看到外围环境像是欧洲跟美国的经济,会使得中国的出口也都受到影响。所以大家在问的是,接下来中国还有什么样的增长动力可以维持经济的发展。有人譬如说内需、消费,有人说是什么城镇化,有人就说文化产业。你觉得接下来什么是中国的经济成长动力呢?

谢国忠:当然中国人要日子过的好起来,这是增长的动力。中国今年人均产值是5000美金,但是消费水平是非常低的,就百分之三十几,这是家庭消费。还有百分之十几是公费消费,大部分是投资。当然投资目的是为了创造收入,还是为了让大家日子过的好起来。中国现在这样的消费水平跟其他国家相比是很低的,要经济发展到最后,是为了让大家能日子过好起来,所以什么叫动力,就是老百姓给他有钱,他会花的,他要花什么,怎么样花,是他的事情,他爱买什么就买什么。然后市场的经济就是以后资源分配就满足大家的需求。

为什么中国人那么勤劳,你不能到15000美金的人均产值,应该是很容易的一件事情,中国现在人努力的话,远远比现在外面的15000美金的经济还要高。所以中国老百姓值得享受15000美金的生活水平,所以这个不要搞概念,因为搞概念又跑到政府那边去,搞一个大的东西,又变成政府行为,这个经济以后问题越来越大。长富于民是经济的话,最后得到平衡,得到可持续增长的一个关键,如果还是想搞名堂,让政府把钱都集中到政府那边去花,这个经济的问题就越来越大,到今天房地产这样控制了,国家最大的风险就得以控制了。但是这个政府的行为,政府钱花的越来越多,这个行为如果不得以制止,中国经济出大事是早晚的事。

曾瀞漪:所以目前你觉得中国是再次推行改革非常好的一个时机,同时当中的改革核心是应该围绕在所谓的老百姓收入分配上,让他们更有钱去消费。

谢国忠:因为中国经济现在放缓的主要原因,我觉得是出口不好,还不是因为房地产引起来的,房地产当然要是有可能会有一定的影响。出口不好,这个以后很多年都会是这样,所以你不能盼着说昨天又会回来。所以中国现在的劳动力,蓝领劳动力是短缺的,因为独生子女政策30年了,白领因为大学生相对过剩,也是因为经济模式引起来的。中国的经济模式一放钱,涨的地方就是工地和工厂,白领需求不多,你所谓的保增长就业,那种说法完全是错误的,中国现在白领就业问题是结构性的问题,不是增长问题。而蓝领就短缺,你如果再刺激,工资涨的更快。

因为劳动力市场问题,基本不大。所以经济调整是非常好的条件。现在有些企业倒了,它有一个拖欠的工资,过去没付工资的问题。但实际要另外找一份工作还是比较容易的,所以从政治上来说,中国调整是很好的一件事。中国宣传说出口不太好,中国现在有大的外汇储备,外贸还是顺差,所以在外面还不受制于人,所以调控这两方面,劳动力市场还可以,对外还是比较强势,所以对中国调整是带来一个非常好的机会,如果你再搞泡沫,再搞两、三年。如果你再放一把钱,中国是外贸逆差了,外贸逆差热钱就开始跑了,贬值的压力来了,这时候要调整可不是你自己能控制的,那是逼到你头上,所以就像1998年东亚金融危机一样。所以中国是最后一次机会可调的调整。

曾瀞漪:就是在明年一季度应该是会包括中国在内全球经济都是最疲弱的时候。所以明年第一季度的经济,你觉得会有一些什么样的政策,或者是什么样的应对方式呢?

谢国忠:我觉得又一轮宽松的货币吧,美国9月份搞了量化资产存储,把短暂换成偿债,所以不算是QE3,大家觉得规模没扩大,但实际上还是增加了刺激的。下一波可能来买按揭证券化债务是可能性很大的,所以QE3会来,而且规模不会比QE2小的,QE2是6000多亿美金。我觉得德国妥协性很大的,老百姓刚开始的时候,他心理不平,然后很愤怒,然后好像我跟你干到底。到过了一段时间,他这个气也会下去的,到后来觉得,最终大家还是要过日子的是吧,不能我陪你一起去死,这种心态还是不对的。所以欧洲央行大规模的购买还是挺大的。所以这个可能比美国的QE3还会更大。

现在我们看到有热钱外流的现象,外贸顺差也在下降,所以降低准备金率是应该的,因为跟货币供应量是要匹配的,但当然市场就可能会认为中国放了,又像2009年一样,鼓励大家去炒,会被这样市场误解的,所以我觉得明年一季度可能会出现所谓的一波行情,就是大家又开始说,你看没问题,又有人来救了。但实际问题没解决,中国结构性的问题再平衡是要好几年的时间。所以中国也是要经过这个时间的。西方设计要债务得以控制也是要很长的时间,所以我觉得经济说明年会很好,可能性不是很大。

曾瀞漪:好的,谢谢Andy,也谢谢观众收看,我们再会。

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