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谢国忠:部分地区房价将跌70%

时间:2011-10-31 10:40:57  来源:谢国忠博客  作者:谢国忠

10月28日,中国农业银行联合景顺长城基金管理有限公司举办“基金宝”财富讲坛活动。玫瑰石顾问公司董事谢国忠在论坛上表示,未来上海、北京的人口将突破5000万,上海、北京的房价可能会相对坚挺,但其他地方的房价恐难有支撑。他认为,部分地区的房价可能会下降50%,个别地区跌幅甚至会达到70%、80%。他表示,限购令一旦松动,应迅速清空投资性房产,此后,房价下跌可能将持续三到四年。

实录全文如下:

谢国忠:很高兴今天有机会跟大家在这里交流看法,特别是感谢农行和景顺长城,景顺我是很熟悉,我跟基金公司有十多年的合作,我对这个公司也是很尊重的,也是一个比较稳健的基金。今天很有幸看到农行这么兴旺发达,十年前我跟农行的领导在一起讨论是不是能够上市?当时上市是为了脱困,当时农行的境地不是太好,今天看到农行这么蒸蒸日上,中国经济有这么广大的发展。不幸的是中国经济的十几年的壮观发展,但是股票没有壮观发展,买了股票的人没有赚钱,天天都听到坏消息,大家心里都有很多疑问、困惑。经常遇到的问题是什么时候日子好过?什么时候楼市透明?我觉得最重要的是和大家交流一下思维方式和对世界经济怎么看,中国和世界经济的探讨,一个人被两个思路推动:

1、政府想要什么、政府会做什么?政府是万能的。这是在中国经济里面非常普遍的思维方式,这个思维方式启动了公司和个人得投资行为;

2、是一个愿望,觉得自己有一个愿望,老是觉得自己不会那么坏,不可能再坏了吧,这个往往会延误一个人的决定。

最近我有很多朋友在聊我房地产的时候,几个月前跟我聊的时候说:你觉得怎么样?今年我觉得下半年会掉,但是的掉得比我原来想的慢一点。很多人就是跟我聊的时候说:你说的房地产掉,为什么现在还没有掉?现在突然有一个朋友给我说,我怎么办?我有很多的房子,很多地方房子是没有交易的,有人的恐惧感,他不知道怎么办了?也不知道这个房子值多少钱了?中国的问题和世界的问题联合在一起,中国的领导人做决定是受限制的,短期操作的力量、政府的力量是强大的,每天的市场波动是跟他们有关的。比如说前几天温州说句话市场就动了,长远来说这种行为是没有用的,长时间的力量是世界和科技的力量。从个人来说主次要换,不是每天的波动受个人的情绪,中国人情绪是受很大的作用,中国人的感情波动很多。所以他在做决定的时候感情的非常多,世界上成功的规划都是冷静、理性的。

谢国忠:今天为什么会看到这么大的波动?天天看电视新闻,说世界上出现很多的波动,一会儿中东乱了,一会儿欧洲的国家要破产了,听到中国有通胀了,很多问题都连在一起。这些负面的消息和政府面临的困境都代表了一个世界文化已经走到头了,这个到头是原来经济的模式已经到头了,新的经济来没有起来。在这种交接的过程当中有很多不确定的因素,市场的波动是重要的。今年欧洲的股市掉了70、80,今天上了50、60,大家不知道未来得世界怎么样?对任何公司的看法不重要,而是重要的怎么看这个世界?这个时候对投资者来说是非常困难的。每个人对自己、对未来必须要做出一个判断,你认为这个怎么样?现在很多人对这个世界非常非常的悲观,现在中国人不是那么悲观。

走在路上看每个人脸上都笑嘻嘻,中国人还是一个激情的心态,全世界只有中国人是这样的。你跑到日本去说房子要涨,人家认为你是神经病,现在中国人不是这样的,有人说:房子要涨,大家都去想为什么?中国人是乐观的,现在世界这个情况是非常严重的。你到欧洲,这个周末我在上海我家旁边的酒吧里碰到一个捷克人,我们聊到欧债的问题,我说欧债问题不是很大,政府凑钱会凑起来的。他说:不,欧洲要打内战,现在不谈经济问题,直接内战。现在欧洲人有很多3代人都没干过活了,都是拿政府的钱,美国现在也相信要打内战了。今天这个世界,20年的繁荣是两个原因引起的:

1、科技;2、全球化。

原来一个人干的活比今天一个人干的活少很多,因为随着科技的发达。全球化就是原来在高成本国家工作搬到低成本国家工作,现在变成产品化,让大家都买得起。这个情况引起了20年的经济繁荣,中国的经济从98年到现在GDP涨了20倍,当然股市没涨,世界经济也涨了近两倍,从这个历史阶段来说这个阶段是繁荣的。但是繁荣背后有很多的问题,问题有什么?就是高成本的人被低成本的人取代,或者被科技取代。另外就是资源的价格上升,这两件事情对西方很多国家带来了冲击。南欧国家主要是因为这个引起的,原来的工作没有了,没有了之后他是通过借钱过日子,他要去买的石油等等的产品价格上升了,所以他们的生活水平下降,但是他们不愿意,所以就借钱,所以这个带来了泡沫。一个是就业和通胀的两个问题加到一起形成了压力,大家靠借钱过日子,但是受到泡沫的影响,这个问题就是债务越来越高。

所以混了20年到了今天问题爆出,这个爆出来有两个方面去区别来看;一个是救市的问题,有的在想怎么换钱?这是解决帐面上的问题;另外一个问题是结构性的问题,出现泡沫是因为经济结构出了问题,这个问题要解决是需要很久很久的时间。

先说帐面上的问题,你欠别人的钱怎么办?要还啊,所以这个问题规模还是很大的,所以我们现在注意到的是一个希腊,希腊这个国家很小,它的总债务是3500亿欧元。整个欧元区的问题是8万亿,他会出现资本不足的问题,如果银行倒下就会拖垮经济。前天听到欧元区形成暂时解决的框架协议,这个协议就是两个方面,希腊人要还3500亿欧元是非常困难的,所以减少一半,减少一半可以让希腊流通起来。但是剩下的一半要银行承担这个负担,就需要国家额银行融资,因为有了这个方案出来。

原来市场认为欧洲会出现很多像雷曼兄弟一样的倒,认为银行有可能会倒,因为这个方案出来之后,市场认为这个银行可能不倒了,原来卖空的基金可能要平仓。原来认为一个东西要倒就要把东西卖空,现在看出来不倒,所以要平仓,所以还是结构性影响的。它有很多问题没有解决,所以股市要出现新一轮的牛市是不可能的。我看好股市,我认为银行不会倒,但是股市好起来以后还是有问题,银行不会倒经济还不会倒?经济不好的话公司的盈利是有限制的,股市没有进入牛市。

欧洲除了希腊这个问题,希腊这个问题暂时是缓解了,但是长远来说还是没有解决,降了一半,国家的债务还是高,这个问题还会回来。欧元区最大的风险是意大利,意大利的负债高,他有将近2万亿的负债。大家应该看到一个国家以债维持的时候,你要看这个国家到底有没有竞争力,这个国家的人民倒地愿不愿意吃苦?这是一个重要的问题。98年亚洲国家要倒的时候,就把利息撑到40、50,认为亚洲要倒,但是亚洲是有工业的,亚洲的老百姓是会吃苦帮政府还钱的。当时韩国人拿金戒指、金牙齿帮国家还钱。

如果你要买国债,先要问这个国家要不要脸?像希腊这种就不能买,这个叫无奈,你是借了国家的钱维持国家的福利,你这个时候还不起钱了,还不帮国家,说明这个国家的老百姓不要脸。你买债的话,他不还钱你亏了,所以你要有一个最基本的判断。原来爱尔兰的债务是很高的,当时认为爱尔兰有可能破产,但是爱尔兰人是愿意要脸的,愿意吃苦。你到一个国家去看到一个国家的老百姓天天唱歌跳舞,这个国家是靠不住的,另外的一个国家每个人沉着脸,这个国家是可行的。像意大利这个国家,意大利可以造法拉力的车,吃的东西很好,一个国家吃的东西很好也是有竞争力的。但是他也有像希腊一样的,不太像干活,25岁工作到55岁工作,工作了30年就休息,这样的国家是有问题的,所以意大利这个问题以后怎么解决?这是对欧元区的难题。希腊这个国家倒不倒不重要,最重要的是意大利,不要55岁退休,要到65岁才能退休,如果意大利接受这个欧洲就没有问题,如果不接受欧洲就会有很多问题了。欧洲经济不会好到哪里去,欧元区不会崩溃,最终还是要看意大利往那儿走。

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