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中国楼市:高处不胜寒

时间:2011-12-21 08:43:21  来源:金融时报  作者:财经2012

房产税

除了在上海和西部的重庆进行的房产税试点之外,中国尚未在全国范围内征收房产税,而现行的房产交易税受到了人们的嘲讽。

政府智库中国社会科学院(CASS)的教授易宪容表示,“眼下的高房价并不是由于供应量有限造成的——其原因在于投机盛行,但由于高房价会推高GDP增长率和税收,所以政府并未打击投机行为。”

“毋庸置疑,中国的房地产泡沫是有史以来最大的泡沫,但我们的房产税比津巴布韦还要低;这种情况真是可笑。”

虽然挺过了全球金融危机且基本上毫发未损,但中国国内金融体系仍较为脆弱。2008年下半年,中国出台了庞大的刺激方案,以抵御金融危机的冲击,但大部分资金都进入了建筑领域。

中国政府表示,开发商和按揭贷款借款人在全部贷款中占到了20%左右,但高层监管官员承认,这个数字可能严重低估了整个金融体系对房地产行业低迷的真实风险敞口。

今年对中国几大银行进行的压力测试表明,如果房价腰斩,银行业不良贷款只会略有上升。但分析师表示,压力测试没有把目前已对全国很多地区造成冲击的交易量大幅滑坡纳入考虑,也没意识到当房地产建设不可避免地放缓时,房价下跌会对宏观经济产生多大的影响。压力测试也没有尝试去评估土地销售量和价格不断下跌,会对银行手中的抵押品价值产生何种影响——尽管银行业体系所持的抵押品大部分都是土地或房产。

在通常被视作宏观经济风向标的温州,10月份房价同比下跌5.2%,环比下跌4.6%。其他地区的房价下跌得没有这么厉害——但全国10月交易量同比下跌11.6%(9月同比下跌7%),15个最大城市的交易量下跌了39%。

瑞士信贷(Credit Suisse)中国房地产业分析师杜劲松表示,“随着开发商推迟新项目开工,土地交易量也大幅下降,而且随着购房人买房意愿进一步减弱,土地交易量可能持续走弱。”

迄今为止,中国政府一直坚守着降低房价的承诺,拒绝收回任何限制性措施。今年,政府出台了在3年内为低收入家庭建设3600万套保障房的计划,希望籍此弥补商品房建设放缓造成的缺口。

但一些迹象表明,该计划已经受阻,因为开发商和地方政府都对此持反对态度。政府希望他们出资建造保障房,而他们原本可以通过这些建房用地赚取巨额利润。

“所有的保障房质量都很糟糕,而且位置很偏僻,”社科院房地产专家曹建海表示。“地方政府不愿意建设可能与商品房形成竞争的保障房项目。”

鉴于房地产行业对于总体经济的重要性,大多数分析师认为,如果房价跌得太狠,中国政府就会出手干预,通过取消限购政策和向经济中注入更多贷款的方式来救市。

但其他人警告称,要拯救房地产行业,必须向该系统投入大量的流动性,后果只能是再次制造泡沫,这将推高通胀率,并在未来引发更大规模的崩盘。

“中国政府目前的处境十分艰难,”北京中国人民大学经济学教授陶然表示。“如果他们放松宏观经济政策,房地产泡沫会变得更加严重。但如果不放松政策,泡沫就会破裂,而经济发展将会陷入停滞。”

对于温州那个法式风格楼盘项目的支持者而言,这或许是他们眼下已经在面对的结局。

“按揭”:见微知著

1996年,在中国央行工作的李伏安受命将一本美国银行业审核手册翻译成中文,结果他被第17章的一个问题难住了。

目前担任银监会(CBRC)高级官员的李伏安表示,“我找不到‘mortgage loan’(按揭贷款)一词的译名;我们在所有词典上都查不到这个词。”

最后,他弄到了一本在中国境外印刷的英汉词典,在里面找到了“按揭”这个译法——用来描述个人为了买房而从银行获得的贷款。

“当时,中国还没有按揭贷款这种东西,我的一些上级认为,那一章干脆不要翻译了,”李伏安表示。“最后,我们还是把它译成了中文,但清楚地标明‘仅供参考’。”

1998年之前,中国还没有建立现在所说的住宅地产市场,因而也不需要这种舶来的金融产品。在城市里,房子都是由国家通过无处不在的“工作单位”建造和分配。而在农村地区,农民在国家或集体分配给他们的土地上自己建房。

目前在中国整体经济中扮演如此重要角色的房地产市场,诞生于上世纪90年代末期,当时中共决定开始将大多数住房的产权转移给个人。其后不久,中国就出现了第一笔住房按揭贷款。

人们很容易忘记中国房地产市场只有十多年的历史,而且,除了在2008年金融危机期间成交缩水、房价短暂下跌之外,多数中国人只看到了房价每过几年就翻一番,却没见过房价下跌。

许多监管人士认为,房地产行业短暂的历史,以及人们缺乏其他投资选项,促成了这种非理性繁荣。而且,自上世纪80年代市场改革提速以来,投机泡沫在中国一直经久不衰。

金融时报

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