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中国楼市:高处不胜寒

时间:2011-12-21 08:43:21  来源:金融时报  作者:财经2012

在一所如同古代王宫的样板间里,一群销售人员闲散地站立那里。此时,中国房地产崩盘的日子隐隐迫近,而他们正处在崩盘的“前线”。

在中国三线沿海城市温州,一条受到污染的河流旁边坐落着“中梁首府”楼盘,这是一个凡尔赛风格的豪华公寓项目,目前尚未开建,但已经在以每平米7万元人民币(合11000美元)的价格对外发售。这一价格是温州普通人年均收入的两倍多,要想在这里买上一套150平方米的房子,即使不吃不喝,他们也要攒上350年的钱。

不过,即便少数能买得起的人,想法似乎也在改变。一位因担心丢掉工作而要求匿名的销售助理表示,“上头告诉我们,在公开场合要宣称一切都进展顺利,即便温州其他所有项目都卖不动,我们的房子卖得出去。”

“中梁首府”在售的198套房子中,未来房主已交首付款的大约只有十几套。这位销售助理表示,“房价跌得很快,所有人都在等着房价进一步下跌,然后才会考虑出手。”

两难选择

近年来,随着开发商和地方政府争相利用房地产热牟利,在全国范围内,从北京、上海等大都市到地方小城镇,冒出了数不清的这样的楼盘。但如今,在经历了长达十年的繁荣、以及中央政府将近两年来实施旨在为过热的地产行业降温的举措之后,市场似乎已经转向。销量有所滑坡,价格不断走低,而开发商试图通过打折来吸引拿不定主意的买房人。

独立经济学家谢国忠(Andy Xie)表示,“中国的房地产泡沫正在破裂。”在当前的高位上,“不久之后,房价的跌幅可能会高达25%,而在随后的两三年还会出现同样幅度的下跌。”

此轮市场低迷来临之际,市场正预计将出现一波新的供应,尤其在温州等位于中国富裕的东部沿海地区、规模稍小的城市。中国有8万家房地产开发商,它们拥有的土地足以建造近1亿套住房。据瑞信(Credit Suisse)分析师估算,再加上空置的待售住房,中国已有能力满足长达20年的住房需求。

房地产行业崩盘,将给更大范围的中国经济领域、以及许多依赖中国推动自身增长的国家经济带来可怕的后果。

去年,房地产建设占到国内生产总值(GDP)的13%,而且在总投资中所占的份额超过了四分之一。而当前的中国经济,是有史以来最依赖投资的经济。在全国的钢铁消耗量中,房地产行业直接占到了40%;中国自身的钢铁产量,超过了排名紧随其后的10个最大钢铁生产国的总和,是迄今为止铁矿石等投入品的最大买家。

在中国,房地产建设对于很多其它行业也十分重要,从铜、水泥、煤炭到发电设备。瑞银(UBS)的乔纳森•安德森(Jonathan Anderson)表示,房地产行业“对于中国的总体增长、大宗商品需求、家庭消费、对外贸易乃至基础重工业的利润水平都极其重要。”他认为,就其对世界其他地区的影响而言,(中国)房地产业是全球经济中最重要的一个行业。

中国房地产业急刹车的可能性日益加大,这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言,意义非同一般。中国对于原材料的需求,推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展,上述情况对于这些国家来说尤为重要。

“过去几年中国所遵循的增长模式(房地产建设在其中占据了很大份额)正渐行渐远,”凯投宏观(Capital Economics)的马克•威廉姆斯(Mark Williams)表示。“中国即将摆脱大宗商品密集型发展模式、以实现再平衡,人们尚未在价格中对此进行消化,而这肯定不利于澳大利亚、巴西和智利等经济体。”

中国房价上涨得如此之高、速度如此之快,对于几乎所有还没买房的人来说,拥有一套住房的梦想目前看来已遥不可及。公众的不满不断抬头,促使中国政府从去年初开始实施越来越严苛的限制性政策,比如提高首付比例、有些城市直接禁止购买第二套房。但直到最近几个月,上述措施的效果才开始显现。

政府统计数据(多数分析师认为其低估了实际水平)显示,在过去四年里,全国平均房屋价格上涨了一倍以上,而北京和其他某些地区的房价涨幅可能高达150%。虽然数据不够完整,但分析师们表示,目前中国城市普通住房的价格约为全国平均家庭年收入的8至10倍;在北京和上海等城市,房价收入比已接近30倍。

房地产信息公司Zillow的数据显示,即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年,全美国房价收入比的最高值不过5.1倍左右,而在泡沫最严重的拉斯维加斯等城市,这一比例也不过为5.6倍。在美国的历史上,房价收入比通常为3倍左右,在泡沫破灭6年以后的今天,这个比例又已接近3倍。按揭贷款发放机构哈利法克斯(Halifax)的数据显示,2007年,英国的房价收入比曾达到过5.8倍的最高值。

中国的分析师和经济学家表示,过去十年里,政府的政策提供了荒谬的激励,似乎目标就是为了制造泡沫。首先,中国所有的土地都归国家所有,而地方政府的官员垄断了土地的供应。这种专制、晦暗和腐败的制度,使得官员们在决定谁能获得土地使用权、以及如何获得方面,具有非常大的权力。

财政收入持续减少,而又不准赤字运行,地方政府逐渐对占到总收入40%的土地出售(所谓“出售”,实际上只是出卖70年的使用权)产生了依赖。分析师表示,中国的税收制度鼓励富人进行房地产投机,他们基本没有什么其他的投资途径,而要是把钱存入银行的话,又必须接受实际上的负利率。

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