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中国楼市进入噩梦期

时间:2011-11-01 08:48:40  来源:华尔街日报  作者:做空中国

分析中国时,行动常常可比官方数据更具说服力,特别是在这种行动涉及抗议的时候。

去年,因生活成本急剧上涨,中国爆发多起要求提高工资的工人罢工。它说明,在政府开始加息之前很久,中国就已经有着严重的通货膨胀问题。

上周,因业主对房价下降不满,抗议活动在中国内地多座城市蔓延。从中可以得出一个结论:内地房地产市场已经不容置疑地转向。虽然数据显示9月份70个城市的房价除一个以外其余全部上涨,但这些抗议活动却说明了不同的情况:中国人的买房梦正在迅速变为万圣节一般的噩梦。

《中国日报》(China Daily)报道了数百业主上周如何涌进龙湖地产(Longfor Co.)售楼处索要补偿,因为自他们签署买房合同以来,房价最高降幅达到了30%。这些不幸的业主已经面临着房产缩水30万元的局面,而且其中一些业主要到明年3月份才能拿到房门钥匙。

据报道,绿地集团(Greenland Group)、香港上市企业中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment)的售楼处都发生了抗议,北京和杭州也有发生。《南华早报》(South China Morning Post)报道,部分抗议活动还演变为暴力事件。

购买期房的高风险是很多人都知道的,买房人要投诉的话也不太可能有法律依据。但不难想见,供完这些房子可能是一个多么让人难受的噩梦。

当局似乎意识到了这些抗议升级的可能性,因为上海市政府已经开始要求开发商在降幅超过20%的时候上报。如果降价被视为政府楼市调控政策(目前限制购买多套房)的直接结果,那么当局可能就会面临越来越大的压力,要它改弦易辙。

到目前为止,有关中国楼市的评论多集中于银行、而非买房人可能受到的影响。银监会在两周前还声称,压力测试结果表明中国内地商业银行最多可以承受房价下跌40%。

之所以有这种抗压能力,一个原因是买房人的首付比例很高。首套房的首付比例多为30%,第二套房首付比例则在今年早些时候从50%提高到了60%。所以中国的银行业有一个缓冲,而美国银行业发放“忍者贷款”(Ninja loan,不要求提供收入证明的贷款)、停本付息贷款是没有这个缓冲的。

但是,如果房价持续下跌或加速下跌,高首付也难以让业主避开财富急剧缩水的风险。

下调期房价格很难说是一个聪明的营销策略。一位房产中介就跟我说,他最害怕的就是完成一笔销售之后开发商已经在以更低的价格销售同样的房子。

香港过去曾有开发商多年空置而不降价的例子。但他们所处的市场是由少数资金雄厚的大开发商主导的,欧佩克(OPEC)要是能有他们那样的定价纪律都会感到满意。

中国内地楼市不仅大得多,而且远更分散。据估计内地有2万家房地产开发商,在内地和香港上市的开发商就有200多家。现在随着实力薄弱的开发商被迫降价急售,某种形式的整合看来是不可避免的。

在当前环境中,资金实力雄厚的优质开发商对于准购房者来说,就像它们对于投资者一样重要。

放眼将来,任何显示楼市政策有变的迹象都会引起强烈关注。广东佛山上周似乎是起跑过快。当时它一度取消房价限制政策,接着马上又重申政策不变。

中国国务院总理温家宝最近几天似乎是在打消楼市政策将变的预期。他说,房地产调控政策将坚持不变。温家宝还说,政府将“适时适度”地“微调”经济政策,暗示政策将有一定的灵活性。

但从目前来看,温家宝可能更担心食品价格上涨、而非房价下跌引发的抗议。

另外一个考虑是:政府要改变市场,真正的作为空间有多大呢?很多人似乎都相信,只要政府政策有变,房地产市场就可以很快获得新的支撑。这种观点跟2008年A股崩盘后一些人的想法差不多。他们认为,只要北京暗示它马上就会再次开始购买股票就行了。但从那时候以来,中国股市继续下跌。

政府控制房地产市场会不会取得更大的成功呢?很大程度上就看中国楼市会不会效仿受到严格控制的香港市场或日本市场。1989年东京股市崩盘两年过后,房地产市场也自由落体似地下滑。接下来的很多年,日本都忍受着充满僵尸银行的、万圣节一般的噩梦。

Craig Stephen

本文译自MarketWatch

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